はじめに
割と昔の投稿で、日々のキャッシュフローの一番上で天引き的に貯蓄してB/Sを膨らませて、そのB/Sが生むキャッシュでさらにB/Sを膨らませてみたいなことを書いた記憶があるのですが、不動産投資を始めてこれが加速している気がするので、メモしておきます
B/Sで稼ぐということ
B/Sとはつまり、自分の資産（流動資産＋固定資産）はどこからどんな形で（借金＋自己資金）賄われているのかを示すための表と思って概ね間違いないと思います
四角を書いて左右二つに分解し、左側に資産、右側に負債と純資産です
左側の資産は適切に運用すれば利回りの分だけ新たな資産を生んでくれます。（正しくは、適切に運用して生まれたものが先にあり、結果が利回りな気もしますが置いておきます）
右側の負債は外からの借入、つまり借金なのでこれには利子が付きます
この二つのバランスが適切に保たれている限り、資産は資産を生み続けます。そしてこれが複利で回るため、お金持ちはどんどんお金持ちになるという構図です。なお、純資産は利子がつかないのでここではいくらあっても気にしません
つまり、資産A、利回りa%、負債B、利率b%したときに、以下の数式が成り立つ限りにおいては、B/Sは膨らみ続けることになります
A x a – B x b > 0
これは事前に計算可能なため、計画段階で確認することができます
例えば、資産1億円の人が2%で回している状態で、5千万円の借金の利率が3%だった場合、上記の式は以下の通りとなります
1億円 x 0.02 – 5千万円 x 0.03 = 50万円
よって、このB/Sの持ち主は市況が変わらなければ、毎年50万円ずつ資産を増やすことができます
では、借入が5千万円ではなく、7千万円だった場合はどうなるでしょうか？
1億円 x 0.02 – 7千万円 x 0.03 = -10万円
毎年10万円不足するため、どこかから補填する必要があります
借入5千万円で、利率4.2％でも結果は同じです
B/Sで稼ぐとはつまり、この資産が生む利益と借入の利子の差分で稼ぐことであり、借入がない場合は、資産の生む利益がそのままB/Sの拡大につながることを意味します
我が家のケース
では、我が家のケースはどうでしょうか？
元々株式を中心に資産形成を進めていたため、雑にいうと株式の利回りがそのままB/Sの拡大ペースだったのですが、不動産投資をはじめる際に借入を必要としたため、負債が一定の割合で発生しています
金額はあまり重要ではないので、ここでは資産を10、負債を4とすると、資産の利回りはおよそ1.1％程度であり、負債に対する利率は1.8%ぐらいなので、以下のように評価されます
10 x 0.011 – 4 x 0.018 = 0.038 > 0
よって、仮に今のままの市況であれば、私のB/Sは拡大を続けることになります。ただし、現実はそう甘くなく、私の借入は変動金利のため、インフレの世の中ではこの先高い確率で利率が上がっていくことが予想されます
すると、私が耐えられる利率はどこまでなのかというと、利率を改めてbとした場合、以下の式が成立する最大のbということになります
10 x 0.011 – 4 x b > 0
つまり、
b < 2.75%
となります
ただし、私としてもただこれを眺めているだけでは芸がないので、このbの上昇に負けないぐらい資産側の利回りを上げる必要があります
資産側の利回りを改めてaに戻すと、aを規定するものは何かというと、株式の利回りと、不動産収入の利回り、つまり配当と家賃です。配当は自分では変えられませんが、家賃は自分が大家なので、自分の意思で上げることができます。つまり、家賃を上げることでaを上げることができます
家賃を上げるというのは、以前はあまり聞かなかったのですが、日本もインフレが始まり、ものの値段が上がることに対する認知がだいぶ進んだ印象があり、このまま家賃も徐々に上げられるのではないかと考えています
そして、これこそがインフレにあたって、キャッシュを実物資産に変えておく一番の理由だとおもいます。キャッシュのままだと普通預金金利程度しか資産は増えず、インフレに対して目減りしますが、これを実物資産に変えることで、資産の価格は勝手に上がっていきます。つまり、インフレに合わせて家賃が上がり、家賃に対する表面利回りで物件が売られるため、物件価格も勝手に上がっていきます
そして、とどのつまりこの物件価格の上昇が我が家のB/Sを拡大させることになる。という流れで、これが私の思うB/Sで稼ぐという話です
まとめ
- B/Sで稼ぐということに関して、今の考えをまとめました
- 私は一般的なサラリーマンなので、事業を起こす人のように大きなことはできませんが、それでもB/Sを使って資産を築くことはできるので、誰かの何かの足しになればと思います