はじめに
不動産投資を始める決意をした。と言う投稿をしました。1編にするつもりが、思いのほか長くなってしまったでの、2編目として今回は、どのようにアプローチをするか？を記録しておこうと思います。
まずは出口戦略
私が最も頭を悩ませていたのが、不動産投資の出口戦略です。
もう少し踏み込んで書くと、購入した不動産を最終的にどうして、どういう指標でその投資自体の評価をするのか？と言う話です。
例えば、1,000万円で物件を買って、10年後に1,000万円で売却できた場合、この投資は勝ちなのでしょうか？もしくは負けなのでしょうか？
答えはもちろん、前提条件によるのですが、例えば、頭金として100万円拠出、もろもろ手数料で100万円、月々のローン返済後の手残りがちょうど0円、10年後の残債が350万円だったとした場合、投資元本：200万円を10年かけて650万円（1000万円-350万円）に増やしたことになり、利幅は450万円になります。
この際、200万円を10年かけて650万円にするような利回りは、およそ12.5％になります。一方で、そのリスクは如何程でしょうか？現物としての不動産が目の前にある状況で、よっぽどのことがない限り、この価値が0になることは無く、10年後の市場価値は如何程と考えられるでしょうか？
これは、完全に市況によるのですが、上がる可能性も下がる可能性も十分にあると思います。経年劣化が考えられる一方で、インフレによる値上がりも考えられます。今までの日本社会だったら、値下がりの可能性の方が高かったかもしれませんが、いよいよインフレ社会に突入するかと思うと、それだけではないだろうと思います。
と言うことで、10年後の物件の値段は±0という見積もりは、そんなに楽観的な見積でもないかなと思います。そう思うと、将来的な価格変動の振れ幅はあまり大きくないのではないか？と言う話と、仮に市況が悪くて、売値が期待通りの値段にならなければ、そのまま賃貸で貸しておけば良いと言う話も成立します。
一方で、10年待たずにちょっと無理が来て物件を売り払ったとしても、初期費用の回収さえ出来て仕舞えば、投資とてしては少なくともリターンは0以上になりますし、その期間もおよそ5年も見れば十分かと思います。
相対で一点ものを売り抜くと言う独特の難しさがあるのは事実ですが、こう考えると、投資金額の割にはあまりリスクも大きくないのではないかと思えてきます。
続いて物件の話
では、投資する物件自体はどうでしょうか？
私は何となく、最悪自己使用として、将来的に子供に相続できれば良いかなと思っていたので、今住んでいるマンションと同じぐらいの規模が良いかなと朧げながらに思っていました。
このターゲティングは割と間違っていなかったようで、自己居住用以外でこのサイズの物件に、相応の頭金を投入して投資をできる個人というのも割と限られているようで、少ない手出しで始められる1R投資や、築古戸建、築古アパートなどと比べると参入障壁が高く、比較的プレーヤーが少ないということもわかってきました。
これらの事情を勘案して、導出した私の戦略は、2LDKファミリー向け60平米-70平米ぐらいの物件をオーナーチェンジとして買取、所有後10年-15年を目処に売却し、ローン残債との差分を抜く。と言うアプローチです。
これで、およそ5年ぐらいで初期投資を全額回収可能で、その後は資産を処分することで、何らかのキャッシュが手元に残る計算になります。あくまでも見込みですが。
これを並列で何件か進め、最終的にはB/Sをある程度のサイズまで持っていき、徐々に投資対象不動産のサイズも大きくして常時5室ぐらいを運営できる状態になっていると割と理想的かなと思います。
なので、まずは１室目の購入を進めますが、この先もマーケットを注視しつつ、良さそうな物件を見つけ次第融資を引いてまずは５件を目指そうと思います。
まとめ
- 前回の続きということで、今回は不動産投資の戦略的な部分に関して考えていることを書きました。
- 株式投資と並行して不動産等を進める予定ですが、個人の信用をうまく使いながら、適切にリスクヘッジをしつつ、我が家のB/Sおを徐々に大きくしていこうと思います。