はじめに
昨年7月に本帰国して以来始めた大家家業がだいぶ落ち着いてきたので、どんな具合になったのかをまとめておこうと思います。
当時実現しようと思ったこと
当時、不動産投資かな？と思っていた時に計画したことは、おおよそ以下の通りでした。
- 手のかからない物件１を買う
- オペレーションを安定させる
- 手のかからない物件を２買う
- オペレーションを安定させる
- 会社を作る
- サブリースに切り替える
本業サラリーマンなので、手がかからないというのは大前提でした。たとえば、周辺の掃除とか、問い合わせ対応とかの日々の雑務や、なんだったら、入居者付とかそういったことも全てやりたくありませんでした。
その結果、たどり着いたのが40~60平米程度のDINKS〜子供の小さい家族を対象としたコンパクトファミリーのオーナーチェンジ物件でした。
この条件で物件を探し出したところ、たまたま声をかけていただいたINVASEから紹介を受けた物件がまさに物件１でした。あれよあれよというまに、半年で二室購入し、今では立派なサラリーマン兼不動産投資家兼大家です。
オペレーションは極力シンプルになるように、個人所有の物件を法人に貸出、法人からテナントに転貸するサブリーススキームを使っています。これにより、管理会社からの賃料振込を全て法人の口座に集約し、法人から個人へ賃料を支払い。
一方、個人では法人からの収入をもとに、ローン返済および、各部屋の管理費の支払いを行う形としました。
帳簿もめんどくさいので、全部Freeeにお任せし、経費の仕分けのみをたまにやるぐらいになってます。
不動産事業の良いところは、毎月の収支が比較的高い確度で計算できるため、記帳際して意識しなければならないのは実質経費だけということになります。これも、Freeeと各種オンラインサービスを連結させることで、記帳自体は勝手に行われるようになります。
また、出納に関する全ての情報がFreeeに溜まっているということは、これをもとに、確定申告もさほど労力なく終わってしまうということを意味しています。確定申告自体はまだやっていませんが、おそらく、今までとは比べ物にならないほど楽になっているはず。
この先やりたいこと
この先は、この活動が安定してきたこともあり、以下のようなことを考えています。
- 規模の拡大（三室目以降の買い付け）
- 法人への資産移管
これまで、主に個人の与信で物件を買っていました。個人の与信は、属性にもよりますが、およそ年収の10倍〜12倍程度と言われています。この数字には住宅ローンも含むため、私個人の与信枠はそう大きくはないと思います。
この状態で次を買うには、１）年収を上げる、２）ローンを減らす、３）根抵当を設定する、４）手出しを増やす、５）金融資産を担保に借入を行うなどがあろうかと思います。
１）に関しては、別のエントリーに書く予定ではありますが、転職に伴い年収が上がる見込みです。ただ、これでも与信枠の大幅な拡大にはつながらないので、別の手段を組み合わせる必要があります。
２）はローンの早期償還を意味するのですが、これを個人の中で実現するのは単純に意味がないので、やるのであれば、第三者への売却か、法人への売却となります。つまり、2.であげたことになります。
ただし、ここで売却益が出てしまうと、個人の短期所有はその利益に対して40％の税金がかかるため、あまり投資をした旨味がなくなってしまうので、購入から6年は維持しなければなりません。
そう考えると、現実的には３）、５）などの方法で手持ちのキャッシュを増やし、個人の与信枠に収まらない部分はキャッシュで賄うというアプローチになるかと思います。なお、法人で物件を買おうとした場合、頭金が20％という話もあるので、キャッシュを貯めて、法人へ移管し、それを頭金に規模を拡大していくことが考えられるかなと思います。
この辺の作戦は、個人の収支と家族の生活等を睨みながら慎重に進めていかなければならないところだろうなと思います。
まとめ
- 大家業のオペレーションがだいぶ落ち着いてきたので、当初やりたかったことと、この先やりたいことを整理しました。
- 不動産投資もある程度の数値目標を設定した上で進めているので、そこに至るまでは、積極的にかつ慎重に投資活動を続けていこうと思います。