はじめに
選挙を終えて、自民党が大きく議席を減らす一方で、立憲民主党が大きく躍進しました。これを受けて、緊縮財政による、不況が訪れるのではないかと囁かれていますが、仮に、不況になった場合、賃貸経営はどうなるのでしょうか？この点に関して、考えていることをメモしておきます。
賃料を下げる必要はないだろうと言うのが私の考え。
賃貸経営をやっていて、とても優れているなと思うのは、経年による劣化などは置いておいて、物件の価値は基本的に変わらない一方で、需要側はある程度ランダムに均一に存在すると考えても差し支えがないと思うので、例え不況が訪れたとしても、賃料を下げる必要がないと言うことです。
ちょっと、感覚的には分かりづらい気もしますが、どう言うことかというと、仮に不況が訪れて、今のテナントが家賃を払えなくなり、退去することになったとしても、それは、テナント側の都合で有り、部屋自体の価値が変わったわけではありません。
また、同じように、私の部屋よりも賃料を高く設定している部屋に入居していた人が、不況により、今の賃料を払えなくなり、次に少し安い物件を探したとします。何が起こるかというと、何らかの条件を妥協して、賃料の安い物件を探すことになると思うのですが、そこで待ち構えているのが私の部屋ということです。
景気が良かろうが、悪かろうが、賃貸物件の本質的な価値は変わらない一方で、景気の良し悪しに合わせて、需要側が対象とする物件は変わるはずなので、不況の時には、今まではもう少し賃料設定の高い物件を借りていた人が、好景気の時には、それまではもう少し賃料設定の低い物件を借りていた人が、対象とする物件を変えるだけで、物件の賃料をいじる必要は基本的に無いと考えられるということです。
賃料を変えるのはどのタイミングが？
では、賃料を変えるのはどのタイミングでしょうか？
私の考えでは、これは、周辺相場に影響を与える何かが起きたときです。具体例を出すと、例えば、新築の大規模マンションが開発され、その地域の賃料の平均単価が上下した。例えば、新駅の開通などで交通の便が増し、その地域の賃料の平均単価が上限下。などです。
この場合、地域の平均単価が上がったのであれば、自分の物件の賃料を上げる合理的な説明として成り立つため、私だったら、賃料値上げの交渉をするものと思います。結果、退去が発生したところで、値上げ後の賃料で再度募集すればいいだけなので。
まとめ
- 不動産経営において、不況時の賃料設定の目線に関してメモしておきました
- 基本的には賃料を変える必要はないというのが今の所の考えで、今後、この考え自体を適宜調整していこうと思います。