はじめに
以前、不動産投資におけるアービトラージとして、投資と実需の差というものを取り上げましたが、その投稿を書いている際に、第二のアービトラージに気が付いたので、メモしておこうと思います。
還付と課税のアービトラージ
これに気が付いたのは、たまたまなのですが、サラリーマンとしての所得がそれなりにある人は、還付と課税のタイミングでの税率の違いを利用したアービトラージが発生します。
どう言うことかというと、不動産を購入した後は、減価償却が発生するため、確定申告をすることで、サラリーマン給与から源泉徴収された所得税、住民税分の還付を受けることができます。これが、いくらぐらいになるのかというと、参考にこちらのサイトを引用させていただきます。
サラリーマンのボリュームゾーンは、年収700万円〜1800万円のブラケットに入りますでしょうか？そうすると、23%~33%ぐらいが対象になってきます。
減価償却を使って、還付を受けるということは、この課税対象所得を減らすことになるので、原則、減価償却額に対して自分の所属するブラケットの税率をかけた金額が還付されることになります。
一方で、不動産を売却する際の利益の考え方は、別途記載した通りで、売値ー買値＋減価償却額となり、償却済みの金額に関しては、利益に追加することになります。この減価償却費を追加した金額に税率（個人の短期保有は約40％、長期保有は約20％）をかけた金額が納税額になります。
ここで重要なのは、還付の際と課税の際での税率が異なるという点です。課税対象所得が700万円以上の場合、所得税率が23％となり、個人で長期保有ののちに売却した場合、減価償却額に対しては、およそ20％の税率でしか課税されないため、3％程度の利鞘を稼ぐことができるようになります。
これが、一つ上のブラケットで、課税対象所得が900万円を超えた場合、税率は33％となるため、減価償却分に関しては、およそ10％のアービトラージが発生することになります。
私の減価償却費用は、年間100万程度のものなので、このアービトラージによる利益は10万円程度のものなのですが、物件の価格を上げていくか、物件の数を増やして行って、減価償却費用が増えれば増えるほど、このアービトラージも増えていき、かつその獲得にかかる実働は、どうせやることになる確定申告のみのため、実コストは限りなく0に近い状況です。
そう考えても、不動産投資家は確定申告をやらないては無いですね。
まとめ
- 不動産投資における二つ目のアービトラージに関してまとめました
- 結局のところ、サラリーマン収入の属するブラケット次第ではあるのですが、これは、割に多くの人にも適用されると思うので、サラリーマン大家の皆さんは、是非とも確定申告をして、アービトラージを撮りにいってもらえればと思います。