はじめに
最近、とても良いなと思う物件があるので、買いたいのですが、お値段もなかなか良いものなので、どうしようか迷っています。初期の手出しが多すぎて、個人で持っているキャッシュだけでは賄えない状況です。
ここで、手元のキャッシュをできるだけ温存しつつ、借り入れを増やす方法がないか？ということで、検討の俎上に上がってきたのが共同担保です。これに関して、考えていることをメモしておきます。
他の物件の融資枠を担保に資金を借りる
共同担保の説明自体は、いろいろなところでより詳しい方がされているので、そういった話は、そちらに任せるとして、ここでは私自身の理解をメモしておきます。なので、必ずしも正確ではない点が多々含まれると思います。
共同担保自体は、タイトルの通り、他の物件の融資枠を担保に資金を借りることなのですが、私のケースで考えると以下の通りになります
現在買いたいなと思っている物件３ですが、なかなか良い金額なので、割と多めの頭金が必要になります。これは、物件自体に金融機関が融資してくれる金額と物件価格の差分を頭金として収めなければならず、この金額を現在準備できないという話です。
この状態は、物件の担保評価額と物件自体の売買価格の差分から生じています。
この差分に対して、他の物件の融資枠を充てることで、なるべく初期の手出しを少なくするということです。例えば、私の物件１を共同担保にすることで、物件３に対する融資を伸ばすという流れです。
では、この物件１に関してですが、現在でも融資を受けているのにもかかわらず、なぜ追加で融資を受けるために担保として設定できるのでしょうか？
理由は二つあり、１つ目は負債総額が減少しているためです。物件１を購入してそろそろ2年ぐらい経つ気もしますが、その間、着実に負債は圧縮され、その分の融資枠がまた空いてきているという状態です。
二つ目は、こちらの方が理由としては大きいと思いますが、物件１の担保評価自体が当時よりも上がっているため、共同担保として差し入れる余裕が生まれたという話です。
つまり、物件１を購入したタイミングでは、物件に対する担保評価額の上限まで借り入れをしていたはずなのですが、物件自体の担保評価額が上がったため、融資枠が拡大した状態となっています。この、拡大した部分を他の物件の担保にすることで、他の物件向けの融資額を拡大するという流れです。
つまり、物件１には現在物件１の抵当権が設定されていますが、ここに物件３に対する抵当権も追加で設定することになります。
これ、訳わからない錬金術にしか見えませんが、もちろん、良いことばかりではなく、デメリットとしては、物件同士の依存関係が高まってしまうため、物件３を売るときには何の問題もないのですが、物件３を売る前に物件１を売ろうと思うと、物件３の抵当権が絡んできてしまい、売買にかかる機動性が落ちるなど、ちょっとややこしいことになる未来が想像できます
よって、共同担保を設定して投資を考えるときには、共同担保にする物件（今回では物件１）に関しては、物件３同様にこの先も基本的には永久に保持することを前提としないとならないかと思います。私のケースでは、物件１、３両方ともファミリー向けの物件なので、基本的には最後は自分で住んでも良いかなとさえ思い、このまま永久保有かと考えているので、この点ではまぁ、なしではないかなといった感じです。
実際にうまくいくかどうかはわかりませんが、今のところは、共同担保設定かもしくはどこかから別の資金を集めてきて物件３を買おうと思っていますが、どうなるかは神のみぞ知る
まとめ
- 物件３の購入に向けて、新しく共同担保という選択肢を得たので、それに関する現時点での理解をメモしておきました
- 実際に物件３を買えるのかはよくわかりませんが、とても興味深いので、できれば買いたいなと思っています