はじめに
あまりの円安で、円をドルにしてアメリカに持ってくる気になれない＆人のお金で投資して、人にそのお金を払ってもらうというめちゃくちゃな仕組みの不動産投資にやっぱり心惹かれてしまう今日この頃というお話です。
自分以外の誰かのお金で資産を膨らませられる
不動産投資で何よりも優れているなと思うのは、結局のところ、その殆どが他人のお金で賄われる点かと思います。
不動産投資をする際は、初めから、物件をキャッシュ一括で買うわけもなく、多かれ少なかれ借り入れをすることになると思います。銀行でも家族でも知り合いでもそうですが、自分のお金以外のお金はすべて他人のお金です。
例えば、5,000万円の物件を買うのに、自分の持ち出しが1,000万円だったとした場合、残り4,000万円はその他の誰かのお金です。この場合、4倍のレバレッジを聞かせていることになりますが、投資資金のほとんど（8割）は他人のお金です。
この4,000万円には借りていることに対する貸主への報酬として、金利がかかります。日本の状況だと、2%とかでしょうか？年間80万円ぐらいですね。また、当たり前ですが、借り入れは返済が必要になります。話を単純化するために、30年ローン、元金均等返済と考えると、元金部分は年間100万円の返済をすることになります。
一方で、賃貸物件の表面利回りが4%程度だとすると、年間200万円ぐらいの賃料が見込めます。ちなみに、言わずもがなですが、この賃料はもちろん他人のお金です。
年間200万円の収入に対して、180万円（元金返済＋借り入れ利子）のコストがかかり、結果、年間20万円が自分の手元に残ることになります。本来であれば、管理手数料など諸々かかりますが、めんどくさいので一旦無視します。
自分の1,000万円の投資に対して、他人が4,000万円マッチングしてくれて、その支払いを他人がしてくれます。年間180万円のコストがかかりますが、それは他人が負担して、余った分は自分のものになり、他人が最後までローンを支払ってくれた暁には、物件は自分の物です。
借り入れを完済することには、もちろん物件評価額も買値よりは下がっているだろうとは思いますが、まぁ、0円にはならないですよね。買値の半額としても2,500万円、2割としても1,000万円
最後に処分した際の金額が、頭金よりも多かった場合はその分が追加の利益となり、利益が仮に1,500万円だったとした場合、20万円ｘ30年＋1,500万円=2,100万円となるわけで、最初の1,000万円の投資が30年後に2,100万円になって帰ってきたと考えられます。
そして、このプロジェクトを無事に終わらせられたとすると、信用も十分に構築されていて、次には更に大きなプロジェクトに取り掛かれるようになっている。という話もあります。
これらの投資に関して、自分の持ち出しは1,000万円、あとは全部他人様のお金です。
結構魅力的だとおもいませんかね。
まとめ
- 最近、不動産投資が魅力的だなと思えてきたので、今のお気持ちを表明しておきました。
- 日本にいないと、不動産の買い付けにも制限があるようなので、なかなかできませんが、帰国後は状況を見つつやってみても良いかなと思えてきました。