はじめに
以前、不動産投資を始める決意をしたという投稿をしました。最近は、忙しいこともあり、Blogの更新が滞りがちですが、その投稿を見ると、昨年の8月に決意をした模様です。
今日は、この不動産投資の現在地に関してメモしておこうと思います。
4月25日に2室目の決済をしました
当時は、買うつもりで色々と調べつつ、対象の物件が特定されたところでしょうか？1室目は、湾岸のタワマンのうち、やたら家賃が高く設定されている物件が売りに出ていたので、これを買いました。
11/30が決済日だったので、かれこれ大家歴半年ぐらいになりました。その間、青色申告なども済ませ、晴れて兼業大家になっています。本業収入に加え、手残りはほとんどないとはいえ、収入は作れたので、年収だけは上がりました。
その後、2室目の探索および、買い付けを済ませ、現在は2部屋を管理する兼業大家になりました。こちらも、手残りはほとんどないのですが、家賃が安く抑えられているので、契約更改のタイミングなどを狙って、家賃を上げていき、出口となる売却時の値段を上げていくアプローチです。
不動産運営を投資としてみた場合、最近の市況では、最低期待利回りは4％程度であり、売値はこれと家賃を元に弾かれているため、家賃が上がれば、必然的に売値も上がっていくためそのタイミングをひたすら待つ作戦です。
不動産投資の優れていると思える点は、この、待っている期間も家賃が入ってきてその家賃で負債を減らすことで、純資産を増加させる効果を期待できる点、また、それが株式投資の配当再投資みたいな形で、いくら手元にキャッシュが入ったとしても、そのまま返済に回されてしまい、自分自身は全く利用できない、強制貯蓄効果に似たものを期待できる点だなと思っています。
BSで稼ぐ感覚、CFで稼ぐ感覚
不動産投資を始めて、今までにないなと思った感覚として、BSで稼ぐという感覚があります。
サラリーマン収入だけの頃は、月の給与から貯蓄したい分だけ先に抜いておき、残りの給与で生活をしていく形で、主にサラリーマンとしての毎月のCFが主軸になり、稼ぐ、つまり、資産を形成するというのが、常套手段でした。この方法は、割と意志の強い人でないと難しいだろうと思える方法でもあります。ほとんどの人は、結局のところ、このアプローチで種銭を貯めることができずに、大きく資産を作ることができないのだろうと思います。
一方で、不動産投資は、CFではなく、BSで稼ぐ感覚だなと最近よく思います。
BSなので、資産（Asset）、負債（Debt）、純資産（Equity）を上手く使いながら、BS全体を大きくしていくのが基本的な考え方で、不動産投資の場合は、自己資金（Equity）および、金融機関などからの借入（Debt）を使い、不動産（Asset）を購入し、このAssetをより良い利回りで運用し、Sales Revenueを稼ぎ、そのSales RevenueからDebtを返済し、返済した分だけ、自分のEquityが増加するイメージでしょうか。ツッコミどころは多くありそうな気もしますが、まぁ、おおまかにこんなイメージだと思います。
こうなると、重要なのは自分の資産の総表面利回りと、WACC（Weighted Average Cost of Capital）の差分が如何程か？の一点に尽きるというのも、なかなかゲームとしてはシンプルで面白いなと思います。
物件の利回りは、私が購入するような物件だと、およそ4%程度が基準になります。一方で、WACCは個人の属性や、既存の借入の金額と利率に寄るのですが、私の場合は、およそ1.95%程度になります。この、4%と1.95%の差分から、必要な経費を引いたものが、事実上の私の利益になるのですが、まぁ、2％ぐらいだと、手残りはほとんどありません。ただ、手残りがなかったとしても、マイナスにさえならなければ、負債は着実に圧縮されていき、純資産がその分積み上がっていくため、まぁ、悪くはないかなと思えます。
ざっくりとした数字で考えてみると、ローン支払いがおよそ32万/月程度なので、このままのペースで返済を続けたとした場合、384万/年のペースで残債が減少し、その分、純資産が増加することになります。2件購入するのに、1800万円ぐらい持ち出しているので、ある種、利回りで21.3%と見ることもできる気もしてきます。
この先のアプローチ
最後に、この先のアプローチに関してメモしておこうと思います。
まず、タワマンの方ですが、こちらはとにかく現在のテナントに長く住んでもらう必要があるので、周辺の家賃がうちの水準に追いつくまでは、今の水準でキープしつつ、市況を確認しながら、次の手を決める段階かなと考えています。
一方で、2室目は周辺物件と比べて、賃料が割と安めに設定されているので、まずは賃料の交渉をして、10％程度値上げするところが次のステップかと思います。個人で購入しているので、税金を考えるとすぐには売れないのですが、それでも、賃料を10%あげることができれば、売値を純粋に1.1倍に設定する妥当性が生まれるので、これは是が非でも達成すべき事案かと思います。
なお、詳しくは書いていませんが、この間、法人の立ち上げも完了しました。今後は、サブリーススキームを使い、法人に利益を貯めつつ、法人側で物件購入を進めていくステージにもなりそうなかんじです。
まとめ
- 不動産投資の現在地に関して簡単にまとめてみました
- 今までのCFで資産を形成するところから、新しくBSで資産を形成するというアプローチを獲得したので、その件に関して簡単にまとめてみました